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2018年邗江区房地产投资形势分析
来源:邗江统计局 发布日期: 2019-02-20

今年以来,全区认真贯彻促进房地产市场平稳健康发展的有关政策。落实省、市“高质量发展”总体部署,坚持以“稳中求进”为总基调,牢牢把握“房子是用来住的,不是用来炒的”总定位,着力优化市场环境,规范市场秩序,全区房地产市场保持稳中向好的运行态势,但土地价格上涨、商品房销售下降等问题值得关注。

一、房地产市场运行基本情况

    (一)房地产投资高位增长

2018年,邗江房地产投资完成额215.41亿元,同比增长64.3%。年初,受房价走高刺激,我区房地产市场迎来新一轮的上涨潮,开发商积极投入资金,加快推出新盘,房地产投资持续走高,5月始,房地产投资增幅均在30%以上,7-11月增幅均在50%上下波动。由于大项目的拉动,多个大型房地产项目入库对投资增长贡献明显:恒大华府、海富置业、新城吾悦广场、瘦西湖榴园等项目当年投资均超10亿元。房地产在库统计项目中,当年投资超5亿元的项目12个,仅此12个项目的当年投资额就达到109.83亿元,占全部房地产投资的比重高达51%

(二)施工规模逐步扩大

2018年房地产施工面积为807.22万平方米,较去年同期增长10.6%。其中新开工面积329.80万平方米,同比增长16.1%。房屋竣工面积140.32万平方米,同比下降39.8%

(三)库存去化压力释缓
     2018年,全区商品房待售面积为89.16万平米,同比下降5.7%。其中,住宅待售面积39.13万平方米,同比下降42.9%;办公楼待售面积2.87万平方米,同比下降39.4%;商业营业用房待售面积19.15万平方米,同比增长4.7%。按全年月均商品房销售面积计算,消化当前库存需5.0个月,其中,住宅去化周期最短,为2.6个月;办公楼次之,为15.1个月;商业营业用房最长,为25.2个月。
    (四) 土地购置费快速增长推高房价上扬
    今年以来,房地产开发企业的土地购置费一直保持高速增长,开发投资的增长逐渐依赖于土地购置费的快速攀升。2018年全区房地产开发企业土地购置费44.61亿元,其中恒大华府、瘦西湖榴园、GZ062地块等项目土地购置费均在10亿元左右。全区房地产开发企业土地购置费占开发投资的比重为20.7%,对开发投资的贡献率为48.6%,拉动开发投资增长38.9个百分点。

二、需要关注的问题

(一)开发企业资金情况不容乐观

1-12月,全市房地产开发企业当年到位资金共306.90亿元,同比增长11.9%,从构成来看,到位资金排前三的分别是定金及预收款(132.49亿元、同比下降5.3%)、银行贷款(56.78亿元、同比增长37.3%)和自筹资金(54.98亿元,同比增长60.9%),其中,自筹资金增幅最高,而且自筹资金占到位资金比重由上年的8.0%提升到17.9%,表明企业筹集资金压力增大,房地产的增长对企业自筹资金能力也提出更高的要求。

(二)经济下行压力大,将影响房地产市场发展

房地产开发在很大程度上受到国家经济形势的影响,如政府对土地使用的控制,住房贷款政策收紧,限购等政策的出台,都会使房地产开发商承担风险。

(三)土地购置面积下降明显

 今年以来,区房地产开发企业的土地购置面积出现负增长,降幅为18.0%,分析原因,一是受政策影响,房企对拿地持观望态度,甚至出现土地流拍现象;二是受资金情况影响,增加了房企拿地的难度。

三、建议
   (一)因地制宜,准确把握供地节奏
    一方面需积极探索土地供应主体的多样化,供应方式的多渠道,盘活闲置土地,推进低效用地再开发,提高土地利用率;另一方面需根据经济发展状况、人口净流入情况和商品房待售消化周期情况调整确定不同区域的土地供应量,根据住房的不同对象和商品房库存量的多少确定相应的供地比例、供地性质和不同的供地方式,优化土地配置,缓解土地供需矛盾。

(二)分层保障,满足不同层次需求

建立多元化商品房供应格局,满足不同层次住房需求。首先是完善租购并举的住房制度,通过加快培育和发展住房租赁市场,鼓励个人租房,允许商业用房改租赁用房,让租赁成为与新房、二手房并重的市场供给来源。其次是引导开发商根据市场需求,调整商品房供应结构,根据居民收入水平和消费水平,合理适度开发大面积、豪华型住宅,同时发展适用大多数居民承受能力的中低价普通住宅,满足居民的刚需和适度的改善性需求。
    (三)加强调控,促进市场健康发展
     房地产业作为国民经济的重要支柱产业,平稳健康发展才能可持续发展。需认清形势、转变观念,综合运用规划、税收、金融等手段,加强市场调控;需建立房地产市场价格监测体系,稳定房价预期,提高商品房销售透明度;需规范市场秩序,通过部门联合执法,健全房地产监管机制,治理房地产开发企业违法违规行为,进一步整顿和规范房地产市场秩序